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去库存 降成本 惠民生

发布时间 : 2017-06-22

来源:市政府研究室

 

——对芙蓉区被征地拆迁农民安置模式改革的调查

 

市政府研究

芙蓉区委改革办

                                 (20167月)

 

征地拆迁安置是城市发展不得不面临的一道难题。特别是随着新型城镇化加速,城区拆迁农民安置难与房地产库存压力大的矛盾不断凸显。为妥善解决这一矛盾,芙蓉区深化供给侧结构性改革,积极探索拆迁农民安置新模式,取得了良好成效。近期,我们深入芙蓉区进行实地调研,形成此报告,供领导决策参考。

一、传统安置模式存在的突出问题

长期以来,芙蓉区和其他地方一样,在集体土地拆迁上沿用的是传统安置模式,即普遍实行以政府统建保障性住房的方式进行安置,此前的就近安置、集中安置、实物安置等为被征地拆迁农民广泛接受。但在新形势下,面对既要安得下、又要安得快、安得好的安置要求,传统安置模式的短板日益凸显。

一是安置效率低下。传统安置模式下,由政府划拨用地统建保障性住房,被征地农民按每人80平方米、每平方米1200元的标准进行申购。五年来,芙蓉区共启动执行“103号令的农村征地项目60个,需安置人口2.6万人。但由于统建保障性住房时间跨度长,从拆迁腾地到安置入住少则3年,多则5年以上,截至目前,仅一号安置点回迁安置2177人,5276人安置过渡期超过两年,安置进度严重滞后。

二是安置成本趋高。除统建保障性住房的成本以外,安置过渡费、后续维护管理等费用高昂,综合成本巨大。比如因安置进度缓慢,之前芙蓉区平均每年发放双倍过渡费高达6000多万元。若继续实行传统安置模式,过渡费还将以每年20%的速度递增。同时,老旧安置小区后续维护管理任务繁重,近两年芙蓉区累计投入4亿元,用于78个安置小区改造,财政负担沉重。

三是资源供求失衡。目前芙蓉区5个安置点规划安置1.8万人,实际要安置2.6万余人,约0.9万人需新增安置点进行安置,这对土地资源稀缺的芙蓉区来说,发展成本难以承担。与此形成鲜明对比的是,市场上商品房库存量大、空置率高。2015年芙蓉区房地产库存量达400多万平方米,去化周期长。

四是农民转型困难。从多年实践看,集中安置后的被征地农民生活习惯没有随居住环境改变而改变,乱丢垃圾、圈养鸡鸭、破坏公共设施等陋习仍然存在,安置小区麻将馆众多、广告牌乱设、红白喜事铺张等盛行,农民没有真正实现从洗脚上岸洗脑进城的根本转型。部分被征地农民一夜暴富,相互攀比,盲目消费,甚至走上赌博吸毒的不归路。集中安置不利于农民向市民转型。

二、芙蓉区拆迁农民安置的创新做法

为去除传统保障性住房安置模式带来的不利影响,芙蓉区积极搭建平台提供新的商品房安置模式供农民选择,创新性地开展了统购商品房安置和团购商品房安置两种有效模式。

——统购商品房安置模式。采取住房保障与统购商品房相结合的方式优惠安置“103号令已拆待安对象。芙蓉区政府首先充分保障房源,筹资2.25亿元在汇一城统购商品房5万平方米,房源553套,户型分别为80平方米和120平方米,以低于市场价卖给被征地农民作为安置房,差价部分由区财政承担,并明确统购房为完全产权房,申请后可自行转让。出台《芙蓉区统购商品房申购办法》,对申购对象、申购价格、税费标准和物业管理均作了全方位的设计,其中在申购价格上分农业人口、世居非农业家庭户、非世居非农业家庭户、混合家庭户非农业人口,分别给予1400/2200/2700/3600/的优惠,并在契税(实际购房价2%)、产权登记费(免缴)、维修基金(50/)、物业管理(1.6万元补贴)等方面给予支持(表1)。

1:芙蓉区统购商品房安置政策情况(以汇一城批次为例)

  

序号

项目

内容

1

房源概况

房源数量及户型:共计351套,其中80m²户型255套,120m²户型96套;产权性质:完全产权房,申购后即可办理商品房产权证并可自行转让。

2

申购对象

所有实施103号令拆迁安置村民(未达到兑现条件的预留安置指标除外)

3

申购价格

农业人口、独生子女证半边户非农业人口:1400/m²世居非农业家庭户:2200/m²非世居非农业家庭户:2700/m²混合家庭户非农业人口:3600/m²

4

税费标准

契税:实际购房价*2%;维修基金:50/m²;产权登记费:免缴。

5

申购步骤

1)自愿报名、缴费取得申购资格:安置对象自愿报名并到指定银行缴纳购房款取得申购资格。2)选房:根据申购情况分批选房,按项目实施先后顺序和项目内倒房先后顺序摇号;3)签订购房合同:已选房的申购对象与房地产公司签订购房合同。4)交房:由物业公司通知办理交房入住手续。

6

物业管理

1)签订物业合同后,按照经物价部门核定的收费标准自行缴纳物业管理费,享受同等物业管理服务;2)对可以享受保障住房物业补贴的购房对象(农业人口、独生子女证),每个安置指标由区城建投给予200/ m²,共计16000的物业管理补贴(凭物业管理合同和第一次缴费发票领取)。

——团购商品房补贴安置模式。由区政府与开发商商定优惠额度,被征地农民根据自身需求和购买能力自主选择安置房源,凭产权证或购房合同等合法凭证申请商品房安置补贴。出台《关于鼓励被征地农民采取购买商品房方式安置的实施办法》,对补贴对象、补贴标准、补贴原则和申请流程等做出详细规定(表2)。

2:拆迁农民团购商品房方式安置办法

序号

补 贴

具体内容

1

补贴对象

按照《长沙市征地补偿实施办法》(长沙市人民政府令第103号)征收土地房屋后已取得保障住房安置指标但尚未安置的,如本人自愿放弃保障住房安置指标而通过购买团购商品房安置的,均可申请对放弃的保障住房安置指标补贴,但未达到兑现条件的预留安置指标(包括大龄青年结婚预留、怀孕户新生儿预留等)除外。

2

补贴标准

农业人口、独生子女证每放弃80平方米保障住房安置指标补贴30万元(折合每平方米3750元,含物业补贴200/平方米);半边户非农业人口(指夫妻双方有一方是农业人口,另一方是城镇居民的住户))每放弃80平方米保障住房安置指标补贴28.4万元(折合每平方米3550元,无物业补贴);世居纯非农业户每放弃120平方米保障住房安置指标补贴33万元(折合每平方米2750元,无物业补贴);非世居纯非农业户每放弃120平方米保障住房安置指标补贴27万元(折合每平方米2250元,无物业补贴);非农业人口每放弃40平方米保障住房安置指标补贴5.4万元(折合每平方米1350元,无物业补贴)。

3

补贴原则

先购房后补贴,必须是已经购买了商品房的对象方能申请团购商品房安置补贴;按购房面积对应补贴,在不超过本户安置指标前提下,本户购买80平方米以下面积商品房的,可申请80120平方米放弃保障房安置指标补贴;购买80—120平方米面积商品房的,可申请120160平方米放弃保障房安置指标补贴;购买120—160平方米面积商品房的,每户可申请160200平方米放弃保障房安置指标补贴。

4

申请流程

提出申请(申请对象填写申请表);资料初审(团购办负责初审);改签协议(申请对象改签《安置意向书》并确认);联合复审(相关部门联合复审出具审批单);资料报审(区城建投向区财政局申报补贴资金);资金拨付(申请人持审批单到区城建投领取补贴资金)。

同时,明确团购商品房方式安置补贴将根据区政府资金筹措情况,按拆迁项目过渡期长短的先后顺序分期分批组织实施;对在本区范围内指定楼盘购买商品房的,在本人与售楼部议定价格基础上还可享受政府与开发商协定的规定时段团购优惠折扣等。

三、芙蓉区拆迁农民安置改革的成效分析

芙蓉区实施被征地拆迁农民安置改革一年来,共实现商品房安置指标1562个,不仅安置进度平均提速2年以上,而且形成了经济效益、民生效益、社会效益共赢的良好局面。

(一)变统建安置为现房安置,经济效益不断显现。一是节约了用地。按人均安置土地面积30.4平方米计算,拆迁农民安置改革共节约了土地75亩(1562×30.4平方米)。如果继续全面推行商品房安置模式,预计将节省土地325亩,占全区剩余可用地的15.6%,将有效缓解土地供求矛盾(表3)。二是降低了成本。

3:传统安置模式与商品房安置模式土地占用情况对比

传统安置模式

商品房安置模式

需安置人口

26000

需安置人口

26000

规划安置面积

1184

已安置人员

2177

规划安置点容量

17000

待安人员

23823

无法安置人口

9000

预计商品房安置人口

(按30%的比例测算)

7146

需新增安置面积

409

节约用地面积

325

安置总面积

1593

安置总面积

1268

品房安置由政府发放购房补贴置换安置指标,用一次性投资替代长期巨额投资,并通过节约土地回收相当大一部分安置成本。拆迁农民安置改革以来,芙蓉区先后核减203万元过渡费后,实际发放补贴约4.9亿元,预测节约土地收益1.1亿元(表45)。三是消化了库存。目前,芙蓉区商品房安置已实现购房面积8.6万平方米,去库存占比约10%。若继续加大力度推行商品房安置力度,沿用占去库存比10%预测,全区商品房去化周期将因安置模式改革缩短近5个月,更加有利房地产行业健康可持续发展。

4:保障性住房安置与商品房安置成本对比

 

类别

项目

保障性住房安置

商品房安置

统购商品房

团购商品房

投入资金

建设成本

34万元

0

0

过渡费

1.6万元

0

0

政府购房补贴

0

36万元

(支付开发商)

30万元

(直接补贴安置农民)

物业费

5万元

1.6万元

0

维修基金补贴

0.56万元

0.56万元

0

投入合计

41.16万元

37.76万元

30

收入资金

农民购房

资金回笼

9.6万元

11.2万元

0

节约土地收益

0

8.84万元

8.84万元

门面租金收入

5万元

0

0

收入合计

14.6万元

20.04万元

8.84万元

 

成本

26.56万元

18.12万元

21.16万元

5:传统安置模式和商品房安置模式费用对比

 

传统安置模式

商品房安置模式

统购商品房

团购商品房

购买价格

1200/平方米

1400/平方米

政府补贴30万元[4950元(安置区域商品房均价)-1200元(保障性住房购买均价)*80(人均安置面积)]

物业费

免缴

政府补贴16000

自行承担

产权登记费

免缴

免缴

自行承担

维修基金

政府补贴

50/平方米)

政府补贴

50/平方米)

自行承担

契税

政府补贴

(购房价的2%

政府补贴

(购房价的2%

自行承担

(二)变单一途径为多种选择,民生效益不断显现。相比统建保障性住房,商品房安置模式有着不可比拟的优势,让安置对象获得了看得见、算得着的实惠。一是生活品质更优。商品房安置大多为现房,可实现即拆即安,免去了原来漫长过渡期无奈的等待。同时,与保障房相比,商品房拥有更加优越的居住、交通、购物、就学、就医等条件,有效提高了安置农民的生活质量。二是升值空间更大。不同于安置房的小产权房性质,商品房拥有合法的完全产权,可自由进入市场交易,让资产配置更加灵活,便于获取溢价带来的红利。三是选择方式更多。拆迁农民安置模式改革后,被安置家庭可依据自身实际情况,自主选择最优安置方案,可对自有安置指标进行整合,实现了宜居、就业、投资等方面的多样化选择,满足了安置对象多元需求。

(三)变集中安置为分散安置,社会效益不断显现。一直以来,安置小区的管理是城市管理的薄弱环节,每年政府投入大量的人力、物力、财力,但往往事倍功半。实行商品房分散安置后,集中管理的压力化整为零,安置农民与市民一样享受专业的、有偿的物业服务,大大减少了政府管理难度和财政压力。此外,安置农民的生活圈子和活动空间发生了质的变化,与城市的融合度大大提升,安置农民的生活习惯、思想观念、价值取向等都发生了潜移默化的变化,助推了安置农民向市民的快速转型。

四、完善拆迁农民安置模式的对策建议

由于集体土地拆迁商品房安置模式作为新事物、新做法,在实施的过程中仍存在一些障碍和困难,主要体现在:农民居住惯性影响,特别是年龄较大的被征地农民受地域观念、乡土情结影响,更愿意在熟悉的环境、熟悉的交际圈中生活;货币补贴标准偏低,目前实行的30万元补贴标准与安置小区周边商品房均价基本持平,但随着房价的波动上涨,补贴标准将不能满足农民的购房需求等。为进一步优化商品房与货币化安置模式,形成可复制可借鉴的经验并加以推广,特提出如下建议:

一是强化政策导向。目前长沙对集体土地拆迁安置的执行政策是轻补重安,按人均不高于45平方米补偿,人均80平方米安置,而长沙人均居住面积为30平方米,人均安置面积为人均居住面积的2.67倍。受政策影响,被征地农民保障性住房安置的思想根深蒂固;同时,拆迁补贴资金不多,购买能力不强,影响了安置效果。应按照市场化改革的方向,对现行安置政策进行调整,在保障被征家庭有一套住房的基础上,将安置政策调整为安补并重”“轻安重补,提高补偿面积,降低安置面积,并逐步过渡为货币化安置,为商品房安置提供政策支持,强化政策导向。

二是完善补贴机制。目前城市土地出让收益是市、区按比例分成,拆迁安置补贴全部由区级财政承担,导致区级财政不堪重负,补贴标准也难以达到安置农民的预期。应建立安置补贴标准动态调整机制,随房地产市场变化调整补贴标准,保障拆迁农民利益。同时,应建立市、区联动补偿机制,市、区财政按土地受益比例承担安置补贴。

三是促进利益均衡。随着商品房安置模式的深入推进,保障性住房产权性质的缺陷日益凸显。为避免引发新的社会矛盾,建议通过减免、财政与个人共同承担等方式,补缴土地出让金,将原有安置房小产权转换为商品房,使安置房也能上市流通,既避免安置集中居住的各种弊端,又平衡各种安置模式利益均等,维护大局和谐稳定。

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